Ev Alımında Gizli Masraflar: Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler!
Türkiye'de gayrimenkul edinirken yalnızca evin fiyatı değil, tapu harcı ve emlak komisyonu gibi ek maliyetler de alıcılar için önemli bir yük oluşturuyor. Tapu harcını kimin ödemesi gerekiyor? Ev alım veya satım sürecinde hangi masraflarla karşılaşabilirsiniz? Detaylar burada...
Mülk satın almak isteyenlerin, sadece mülkün fiyatını değil, aynı zamanda çeşitli ek masrafları da dikkate almaları gerekiyor. Türkiye'de, tapu harçlarının, alıcı ve satıcı arasında eşit bir şekilde paylaşılması gerekmektedir; ancak, uygulamada bu kuralın pek dikkate alındığını söylemek zor. Pratikte, alıcı taraf, toplamda yüzde 4 olan tapu harcının tamamını, yani hem kendi yüzde 2’sini hem de satıcının yüzde 2’sini ödemek zorunda kalıyor. Tapu harçlarının, alım-satım bedeli üzerinden hesaplanması beklenmesine rağmen, Türkiye’de sıkça uygulanan bir başka yöntem, belediyelerin belirlediği asgari rayiç değerler üzerinden işlem yapılmasıdır.
Bu konuya ilişkin olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı, harçların gerçek satış tutarları üzerinden ödenmesini sağlamak amacıyla girişimlerde bulunuyor. Aynı zamanda emlak danışmanlarına ödenen komisyonlar da alım-satım maliyetlerini artıran bir faktör olarak karşımıza çıkıyor. Türkiye’de her iki taraf için ayrı ayrı talep edilen komisyon tutarı, toplamda yüzde 4'e kadar çıkabiliyor. Üstelik bu komisyonlara, yüzde 20 oranında KDV de ekleniyor.
DÜNYA STANDARTLARINDAN GERİDEYİZ
Denge Değerleme tarafından gerçekleştirilen bir araştırmaya göre; Türkiye'de gayrimenkul alım-satım masrafları, dünya ortalamasının altında kalıyor. 40 ülkenin yer aldığı analizde, işlem giderleri ortalama yüzde 11,7 olarak belirlenmişken, Türkiye bu oranın altında yer alıyor.
Gelişmiş ülkelerdeki alım-satım masraflarının genellikle yüzde 10 ila yüzde 15 oranında olduğu görülmektedir. Örneğin, Rusya'da bu oran yüzde 26,5'e kadar çıkabiliyor. Birçok ülkenin alıcıları, daha fazla mali yükümlülükle karşılaşırken, transfer tax (devir vergisi), damga vergisi ve stopaj gibi çeşitli vergiler, toplam maliyetleri önemli ölçüde artırabiliyor.
Ayrıca, diğer ülkelerde tapu harcı, noter ücreti, avukat masrafı ve kayıt bedeli gibi kalemler de işlemlere zorunlu olarak ekleniyor. Bazı ülkelerde ise bu oranlar eyalet veya bölgelere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu çalışmada, bu tür ülkeler için ortalama oranlar göz önünde bulundurulmuştur.
HANGİ MASRAFLAR DAHİL?
Yapılan araştırmada, Türkiye'deki tapu döner sermaye harcı gibi alım-satım masrafları arasında küçük kalemler yer almadı. Ayrıca, Türkiye’de uygulanmakta olan ancak ödeme yükümlülüğünün satıcıda olduğu değer artış kazancı vergisi de bu çalışma kapsamında değerlendirilmedi. Değer artış kazancı vergisi, belirli şartlara tabi olduğundan ve birçok ülkede 5 yılın dolmadan yapılan satışlarda geçerli olduğundan, bu vergi hesaplamalara dahil edilmemiştir; yalnızca zorunlu olan vergiler göz önünde bulundurulmuştur. Bunun yanı sıra, emlak danışmanlarına yapılan komisyon ödemeleri ve DASK gibi sigorta ücretleri de çalışmanın kapsamı dışında tutuldu.
BAZI ÜLKELERDE ALICILAR KOMİSYON ÖDEMEK ZORUNDA DEĞİL
Araştırma bulgularına göre, İngiltere, Kanada, ABD, Avustralya, İsveç, Finlandiya ve İspanya gibi ülkelerde emlak danışmanlığı ücreti sadece satıcı tarafından karşılanıyor; alıcıdan komisyon talep edilmiyor. Kiralama işlemlerinde ise Türkiye’den farklı olarak, hizmet bedelinin kiraya veren tarafından ödendiği durumlar sıkça görülüyor.
